內(nèi)容摘要：海外倉作為跨境電商物流的重要節(jié)點(diǎn)，在美國經(jīng)過幾年的瘋狂發(fā)展后，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。貨主或跨境物流企業(yè)決定設(shè)立倉庫美國，將面臨自營或使用第三方倉庫的選擇。如何避免「踩雷」？選擇自營倉還是外包倉，是跨境電商貨主或物流公司發(fā)展海外業(yè)務(wù)的重要決策。外包倉庫初期投資低，無租賃壓力，可快速擴(kuò)張。

當(dāng)市場(chǎng)回歸正常，成本控制成為關(guān)鍵。海外倉作為跨境電商物流的重要節(jié)點(diǎn)，在美國經(jīng)過幾年的瘋狂發(fā)展后，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。貨主或跨境物流企業(yè)決定設(shè)立倉庫美國，將面臨自營或使用第三方倉庫的選擇。這兩種方法各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？如何避免「踩雷」？ 選擇自營倉還是外包倉，是跨境電商貨主或物流公司發(fā)展海外業(yè)務(wù)的重要決策。 兩者各有利弊。自營倉可控性強(qiáng)，能長期降低成本。外包倉庫初期投資低，無租賃壓力，可快速擴(kuò)張。 兩者之間的選擇取決于貨物的大小和穩(wěn)定性。規(guī)模較大的公司往往選擇自營和外包并重的模式，以達(dá)到穩(wěn)定性和靈活性的平衡：有的自營，有的外包。通過整合自營和第三方資源，貨主或物流公司可以降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)的配送。 隨著疫情穩(wěn)定和消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整，貨運(yùn)量恢復(fù)到疫情前水平。短期來看美國海外倉經(jīng)營壓力大，已經(jīng)回國找貨。貨主和物流公司能否利用這個(gè)機(jī)會(huì)找到經(jīng)濟(jì)、可靠、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商，進(jìn)一步優(yōu)化海外倉布局，提高服務(wù)效率，降低物流成本？ 

1.倉庫租賃成本分析 

每個(gè)海外倉庫都聲稱自己的價(jià)格有競(jìng)爭力。但你是否真的能拿到好價(jià)錢，取決于外包倉的能力和真實(shí)的利潤空間。倉庫租金成本是決定利潤空間的重要因素。倉庫租金越低，報(bào)價(jià)空間越大。倉庫租金很高，沒有其他優(yōu)勢(shì)，但是外包倉庫還是要誠心誠意的提供低價(jià)服務(wù)，義無反顧的和客戶簽訂了服務(wù)協(xié)議，這樣客戶很可能就掉進(jìn)了“美女”陷阱。 外包倉認(rèn)為客戶實(shí)力強(qiáng)，先建立聯(lián)系，取得信任，然后長期高利潤的訂單才會(huì)繼續(xù)?？蛻粽J(rèn)為自己的人格魅力和長期合作的誘餌打動(dòng)了外包倉。但在竊喜的同時(shí)，褲兜里的定時(shí)炸彈可能已經(jīng)開始計(jì)時(shí)了。

外包倉庫可能會(huì)改變主意，一個(gè)月后開始磨蹭，變相扣留貨物，要求漲價(jià)。也有可能違反消防法規(guī)，胡亂堆放，不得不停業(yè)整頓。 如果客戶知道外包倉的倉租水平，就可以猜測(cè)外包倉的利潤空間和價(jià)格底線，評(píng)估與外包倉長期合作的可行性，落入“美人計(jì)”陷阱的幾率就會(huì)大大降低。 那么如何才能知道外包倉庫的倉庫租金呢？可以向外包倉庫要求租賃。如果不方便，可以找中介在系統(tǒng)里查一下。美國倉庫租戶信息透明度高，很有可能在系統(tǒng)中查到。但該系統(tǒng)不對(duì)公眾開放，僅面向訂閱系統(tǒng)信息的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 另一種估算倉庫租金水平的方法是查詢租約簽訂的時(shí)間，相應(yīng)的，可以知道倉庫租金的大致水平。 

以安大略省甲級(jí)倉庫市場(chǎng)為例。2020年，租金將為每英尺8美分至1美元。2021年，1-1.5美元。2022年，1.5-2美元。自2022年第三季度以來，洛杉磯港的貨運(yùn)量大幅下降，市場(chǎng)租金正在調(diào)整。未來，如果貨量持續(xù)低迷，租金可能會(huì)穩(wěn)定在1.5-1.7美元左右(我們可以討論租金separ的詳細(xì)分析 理論上，2020年簽訂的老倉庫的倉庫租金優(yōu)勢(shì)會(huì)一直保持到租約到期。因?yàn)樽馄谖迥?，租金?yōu)勢(shì)可以維持2-3年。但實(shí)際上，老倉庫的倉租優(yōu)勢(shì)未必會(huì)轉(zhuǎn)嫁到服務(wù)價(jià)格上。 為什么？簡單來說，倉庫租金的優(yōu)勢(shì)變成了租客(二房東)的轉(zhuǎn)租利潤，被提前拿走了。 

近年來，中小型海外倉的建立如雨后春筍，在短時(shí)間內(nèi)迅速推高了倉庫租金水平。很多海外老倉發(fā)現(xiàn)，與其努力做生意，不如做二房東轉(zhuǎn)租，這是一條致富的捷徑。他們往往將部分或整個(gè)倉庫轉(zhuǎn)租給海外小倉庫和卡車公司，賺取租金差價(jià)。 所以雖然外包倉庫提供的倉庫地址是低價(jià)出租的，但是在倉庫經(jīng)營的海外倉庫拿到的是二手高價(jià)。這些海外倉獲得的倉租增加了二房東的利潤，所以沒有優(yōu)勢(shì)。此外，二手租賃通常期限較短，不利于長期合作。 

2.租賃合規(guī)性分析 

如果把找外包倉庫比作擇偶，那么倉庫租金的高低就和對(duì)方家庭差不多，租賃合規(guī)性就像對(duì)方的道德。海外倉能否履行租賃條款，遵守法律法規(guī)，不僅直接影響正常運(yùn)營，也間接體現(xiàn)了服務(wù)的專業(yè)性和完整性。如果外包倉庫連基本的租賃都遵守不了，服務(wù)也會(huì)起到邊緣作用。 以下是我在工作中發(fā)現(xiàn)的幾種有害的非法操作： 未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租。在轉(zhuǎn)租大型倉庫時(shí)，往往需要向房東支付一部分利潤。二房東為了壟斷利潤，往往將租賃隱瞞或偽裝成倉儲(chǔ)協(xié)議。也有一些二房東，擔(dān)心房東不讓轉(zhuǎn)租，出于恐懼而隱瞞(雖然實(shí)際上幾乎所有房東都會(huì)允許)。 意圖可以理解，但確實(shí)違反了租約。租約規(guī)定倉庫轉(zhuǎn)租必須得到大房東的同意。如果是隱藏的，私自轉(zhuǎn)租就是違約。

大房東可以啟動(dòng)驅(qū)逐程序，讓法院判決驅(qū)逐房客，暫?，F(xiàn)有海外倉庫的運(yùn)營，要求二房東賠償損失。從目前的情況來看，大地主啟動(dòng)驅(qū)逐程序的情況并不多見。但是過去沒有發(fā)生不代表以后不會(huì)發(fā)生。市場(chǎng)降溫了，大地主的日子開始不好過了。這時(shí)候他們可能會(huì)抓幾個(gè)非法二房東來打牙祭。 此外，此類轉(zhuǎn)租“租賃”往往以變相物流服務(wù)合同的形式出現(xiàn)，二房東可能不讓境外倉庫拿到鑰匙，限制境外倉庫進(jìn)出。當(dāng)海外倉和二房東發(fā)生糾紛時(shí)，二房東可能會(huì)頭腦發(fā)熱，鎖上貨場(chǎng)，扣留貨物，直接暫停海外倉的運(yùn)營。發(fā)生了這樣的事件。據(jù)說后來法院決定讓海外倉拿貨，但雙方白白輸了半年。 

因此，私人轉(zhuǎn)租的租賃不能得到法律的充分保護(hù)。業(yè)主找這樣的外包倉庫，就像找一個(gè)只有小產(chǎn)權(quán)房的男朋友，貨物有額外的風(fēng)險(xiǎn)。所以業(yè)主在和外包簽合同的時(shí)候，應(yīng)該要求看對(duì)方的租約，或者找中介了解一下真正的租客是誰。海外倉對(duì)倉庫有控制權(quán)嗎？ 沒有營業(yè)執(zhí)照。根據(jù)租賃和美國當(dāng)?shù)卣?guī)定，倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)需要在當(dāng)?shù)厥姓k理營業(yè)執(zhí)照。市政府對(duì)營業(yè)執(zhí)照的要求主要是為了便于政府在消防、環(huán)保、規(guī)劃等方面對(duì)海外倉庫進(jìn)行合規(guī)管理。 辦理營業(yè)執(zhí)照并不難，成本也不多。但仍有海外倉庫無照經(jīng)營。這在私自轉(zhuǎn)租二房東倉庫時(shí)比較常見。

申請(qǐng)海外倉庫營業(yè)執(zhí)照時(shí)，需要另一種無證經(jīng)營出現(xiàn)在海外倉業(yè)務(wù)與計(jì)劃相悖的時(shí)候。比如規(guī)劃只允許制造和有條件的倉儲(chǔ)，不允許轉(zhuǎn)運(yùn)和卡車業(yè)務(wù)。海外倉轉(zhuǎn)運(yùn)配送業(yè)務(wù)未獲批準(zhǔn)的，無法取得營業(yè)執(zhí)照。在洛杉磯縣，越來越多的當(dāng)?shù)鼐用袷芾в谖锪鞴驹斐傻慕煌ǘ氯涂諝馕廴?。迫于壓力，一些地方政府開始收緊這些限制。 沒有買足夠的責(zé)任險(xiǎn)和貨物險(xiǎn)。租約要求承租人在入住前購買基本責(zé)任險(xiǎn)和貨物險(xiǎn)。如果海外倉庫在運(yùn)營過程中對(duì)建筑物和人員造成損害，責(zé)任險(xiǎn)可以發(fā)揮作用，而貨物險(xiǎn)則是對(duì)儲(chǔ)存的貨物進(jìn)行保障。 完全沒有保險(xiǎn)，主要發(fā)生在私下轉(zhuǎn)租。在正式租賃的情況下，租客必須先買保險(xiǎn)才能入住，否則不能入住。私下轉(zhuǎn)租的時(shí)候，大房東不知道二房東可能不會(huì)強(qiáng)迫。

海外倉庫可能不會(huì)購買保險(xiǎn)，使公司和貨物處于高風(fēng)險(xiǎn)之中。 在某些情況下，保險(xiǎn)是不夠的。最常見的是，租戶沒有取得工人賠償。根據(jù)加州法律，雇主需要為員工購買勞保，否則將面臨高額罰款。海外倉可以證明員工只是合同工，不需要買勞保嗎？這需要咨詢政府部門和相關(guān)專業(yè)人士。 不遵守其他租賃條款和市政府法律法規(guī)的。

常見的有：違反市政府規(guī)劃使用、貨架安裝和貨物堆放合規(guī)、貨車和集裝箱違規(guī)停放、危險(xiǎn)品存放等。 拖欠租金。隨著疫情后貨量回歸歷史，行業(yè)進(jìn)入深度整合。管理不善，會(huì)出現(xiàn)拖欠租金的情況。 最后，總結(jié)一下。在市場(chǎng)回歸正常的背景下，成本控制是關(guān)鍵。跨境電商托運(yùn)人和物流公司可以考慮建立自營倉和外包倉的均衡布局。在檢查外包倉庫時(shí)，評(píng)估外包倉庫的實(shí)際倉庫租金水平和運(yùn)營合規(guī)性是一個(gè)重要因素。

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